Wynajmowanie odziedziczonego bądź zakupionego okazyjnie mieszkania często jest znaczącym zastrzykiem gotówki dla jego właścicieli: wszak kwoty wynajmu do najniższych nie należą, a przy dobrych wiatrach i uczciwych lokatorach ów finansowy zastrzyk staje się bardzo cennym, bo regularnym źródłem dodatkowych dochodów. A jak wyglądają relacje łączące wynajmujących i najemców? Stereotypowo właściciel wynajmowanego lokalu jest nieprzyjaznym swoim lokatorom dusigroszem, który czyha na zatrzymanie kaucji, ale nigdy nie wymieni najbardziej nawet popsutego sprzętu w mieszkaniu. Podobnie nieprzychylny obraz lokatorów ma często w swej głowie właściciel lokalu, według którego najemcy to niecywilizowane lekkoduchy, którym lepiej nie zostawiać w mieszkaniu zbyt nowych i sprawnych sprzętów. Wina za te stereotypowe obrazki leży jednak, jak zwykle, po obu stronach…

W naszym poprzednim tekście ( Zagrzybiona sprawa czyli najemca kontra wynajmujący) opisaiśmy problematyczną sytuację związaną z kłopotami najemców. Dziś pora przejść na drugą stronę barykady, czyli zmierzyć się z kłopotami prawnymi właścicieli wynajmowanych mieszkań. Zapraszamy do poznania historii pana Józefa:

Pan Józef to niezbyt zamożny emeryt zamieszkujący malutkie miasteczko w województwie zachodniopomorskim. Wynajmowanie przez niego w Szczecinie odziedziczonego po ciotce mieszkania było dlań ogromną pomocą w utrzymaniu siebie i chorującej od lat żony. W poprzednich latach pan Józef malutką kawalerkę wynajmował, nieco po kosztach, synowi sąsiadki, który kształcił się w mieście. Teraz jednak chłopak skończył szkołę, ożenił się i zamieszkał już na swoim, o wiele większym mieszkaniu. Były już najemca polecił jednak panu Józefowi, strapionemu wizją poszukiwań uczciwego lokatora, na swoje miejsce kolegę z młodszego roku studiów, któremu oddzielne lokum było bardzo potrzebne, gdyż właśnie rozstał się z dziewczyną. Zaufany człowiek, zawsze to lepiej niż zupełnie obcy – pomyślał pan Józef i pojechał do miasta, by spotkać się i podpisać umowę z nowym lokatorem. Przez pierwsze dwa miesiące wszystko było bardzo dobrze. Należności za wynajem systematycznie wpływały na konto pana Józefa, nie docierały doń również żadne skargi na nowego lokatora. Z początkiem zimy jednak coś się zmieniło, na konto nie wpłynęły dwa kolejne czynsze, a jakby tego było mało, do pana Józefa zadzwoniła ze skargą na głośne imprezy i uciążliwe wycie sąsiadka.
– Wycie? To akurat chyba się pani zdawało, przecież tam nie ma psa – mruknął tylko właściciel mieszkania do słuchawki i podziękował za uzyskane informacje.
Ów gorący news ostatecznie zmobilizował jednak pana Józefa do wybrania się do Szczecina, gdyż telefoniczne rozmowy z najemcą ostatnio pełne były zwodzenia i obiecywania zaległych przelewów „już na dniach”. Rad nierad, starszy człowiek ruszył więc do miasta, licząc, że samo jego niezapowiedziane pojawienie się zmobilizuje młodego człowieka do uregulowania opłat i zaprzestania rzekomych hulanek. Po przybyciu okazało się, że mimo zawartego w umowie zakazu nowy lokator zaczął zamieszkiwać wraz z młodym psiakiem, który z powodu młodzieńczej psotności systematycznie podgryzał ściany pokoju i kuchni.
– Co to ma być? W umowie był zakaz zwierząt – zaczął groźnie pan Józef. I zaraz dodał – No i gdzie, młody
człowieku, są pieniądze za dwa poprzednie czynsze?
– Otrzymałem psa w prezencie, a prezentów się nie oddaje, no nie? Zresztą, co się pan martwi, jest przecież kaucja – pocieszył go niefrasobliwy najemca i dodał – Jestem bez grosza, no i teraz się dziadku nie wyprowadzę, straciłem pracę.
– Młody człowieku, zalegasz z płatnościami, zniszczyłeś mieszkanie, fora ze dwora! – Pan Józef starał się głęboko oddychać i nawet nie patrzeć na bezczelnego młodzika, który beztrosko żuł gumę i trzymał ręce w kieszeniach.
– Jest pan głuchy? Mówiłem już panu, że nie zamierzam się wyprowadzić, bo nie mam teraz gdzie pójść – powiedział twardo młody człowiek i dodał przemądrzale – Nic mi nie możecie teraz, dziadku, zrobić! Przeczytałem w internecie! Ja jestem teraz bez pracy i nie mam dochodu! Mam poza tym małe dziecko na utrzymaniu – zachichotał złośliwie, patrząc na  obgryzającego teczkę pana Józefa szczeniaczka.

– Podam cię do sądu, ty lekkoduchu! Zamieszkacie sobie obaj ze swoim psem na ulicy – zagrzmiał jeszcze pan Józef.
– O, to powodzenia życzę, żebyś się tylko, dziadku, nie przeliczył – odparł bezczelnie młodzian i z rozgłośnym pyknięciem wydmuchnął jeszcze balon z gumy do żucia, zamykając drzwi za wzburzonym panem Józefem.
Jak widać niesforny najemca wcale to a wcale nie zmartwił się wizją  nadciągającej eksmisji.

– Co w takiej sytuacji powinien zrobić pan Józef?  Czy rzeczywiście nie może zażądać od najemcy opuszczenia lokalu? Pytam o to naszego eksperta prawnego – mecenasa Mateusza Przybylskiego.

– Oczywistym jest, że jeżeli najemca zwleka z terminowym uregulowaniem czynszu, to właściciel lokalu jak najbardziej może wypowiedzieć mu umowę najmu – jednakże aby odzyskać należne mu pieniądze, będzie musiał w tej sytuacji skierować sprawę do sądu powszechnego. Absolutnie nie może natomiast przykładowo odcinać lokatorowi dostępu do wody, gazu czy innych mediów. Analizę prawną sprawy pana Józefa wypadałoby jednak rozpocząć od wskazania, iż Kodeks cywilny przewiduje, że najemca lokalu mieszkalnego (lokator) ma obowiązek płacić czynsz w określonym terminie. Zasady regulowania czynszu i jego wysokość powinny jasno wynikać z umowy najmu. Jeżeli jednak umowa tych zagadnień nie reguluje, trzeba oprzeć się na Kodeksie cywilnym, zgodnie z którym czynsz należy uiszczać z góry, a termin jego wpłaty zależy od czasu, na jaki zawarto umowę. Z kolei zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, jeśli lokator zwleka z zapłatą za czynsz lub innymi opłatami za używanie lokalu, najemca może rozwiązać z nim umowę. Wpierw muszą zostać jednak spełnione określone warunki. Otóż najemca musi zwlekać z opłatami za trzy pełne okresy płatności. Co więcej, zanim właściciel wypowie umowę, musi wezwać lokatora do zapłaty zaległych i bieżących należności oraz uprzedzić go o zamiarze wypowiedzenia umowy, gdy ten nie zastosuje się do wezwania. Samo wezwanie musi mieć obowiązkowo formę pisemną, a właściciel powinien w nim wyznaczyć lokatorowi dodatkowy miesięczny termin zapłaty zaległych i bieżących należności. Dopiero gdy najemca nie spłaci zaległości w tym dodatkowym terminie, właściciel może wypowiedzieć mu zgodnie z prawem umowę.

Panie mecenasie, a co jeżeli pomimo wyznaczonych terminów lokator wcale nie chce się wyprowadzić?

Właściciel lokalu musi wówczas zwrócić się z powództwem do sądu, który może nakazać niepokornemu lokatorowi eksmisję. Po uprawomocnieniu się takiego wyroku właściciel może skierować sprawę do komornika, który dokona przymusowego usunięcia byłego już najemcy z mieszkania. Należy dodatkowo pamiętać, że gdy chodzi o najemcę mieszkania będącą osobę fizyczną, to co do zasady obowiązuje zakaz eksmisji na bruk. O ile zatem sąd nie przyzna lokatorowi prawa do lokalu socjalnego, komornik musi się wstrzymać z egzekucją do czasu, aż gmina wskaże tymczasowe pomieszczenie lub aż do momentu, gdy pomieszczenie tego typu znajdzie sam dłużnik. Realia związane z działalnością gospodarczą są odmienne. Otóż najemca lokalu użytkowego nie jest już w ten sposób chroniony – sąd może wydać wyrok o eksmisji firmy nawet wtedy, gdy nie ma ona jakiegokolwiek lokalu zastępczego. Rzecz jasna, orzeczenie przez sąd eksmisji nie wyklucza dochodzenia przez właściciela zaległego czynszu. Jeśli umowa najmu nie stanowi inaczej, wszystkie osoby, które ją zawarły, odpowiadają solidarnie za powstałe zaległości. Warto też wspomnieć, iż prawo chroni również prawa właściciela na wypadek, gdyby okazało się, że lokator jest niewypłacalny lub jeśli nie udało się odnaleźć jego majątku. Wynajmującemu przysługuje mianowicie zastaw na rzeczach wniesionych do lokalu przez lokatora lub przez osoby należące do jego rodziny zamieszkujące razem z nim. Zaległą kwotę może on w ten sposób odzyskać dzięki sprzedaży zastawionych przedmiotów, w trybie egzekucji sądowej. Zastaw ten obejmuje wszelkie rzeczy wniesione do lokalu przez lokatora i członków jego rodziny – z wyjątkiem przedmiotów urządzenia domowego niezbędnych dla lokatora i jego rodziny, zapasów żywności, przedmiotów niezbędnych do osobistej pracy majątkowej, przedmiotów niezbędnych do nauki, przedmiotów niezbędnych do wykonywania praktyk religijnych oraz przedmiotów codziennego użytku, które mogą być sprzedane tylko znacznie poniżej ich wartości, a dla lokatora mają znaczną wartość użytkową. Prawo takiego zastawu wygasa, jeżeli lokator usunie z lokalu rzeczy obciążone zastawem – jednak przedtem właściciel może się temu sprzeciwić i zatrzymać je do momentu, aż zaległy czynsz nie zostanie uiszczony.

Panie mecenasie a krańcowe posunięcia zdesperowanych właścicieli takie jak np. wymiana zamków. Chyba nie są zgodne z prawem, prawda?

Właściciel lokalu nie ma prawa do wymiany zamków czy usunięcia rzeczy najemcy i umieszczenia ich w przechowalni, najemca może mieć bowiem wówczas roszczenia odszkodowawcze w stosunku do wynajmującego. Niedopuszczalne jest także odłączenie mediów, o ile są zapisane na najemcę, jak również pozbawianie lokatora dostaw prądu, gazu czy też wody. Zgodnie z poszczególnymi przepisami, odciąć je mogą tylko: przedsiębiorstwo energetyczne lub wodno-kanalizacyjne w ściśle określonych okolicznościach, przykładowo wtedy, gdy instalacji dokonano niezgodnie z przepisami prawa, stwarza ona zagrożenie dla otoczenia lub gdy użytkownik lokalu nie płaci rachunków przez określony czas. Właściciel lokalu nie jest więc samodzielnie uprawniony do wstrzymywania dostaw energii bądź wody lub jej całkowitego odcięcia od nieruchomości, którą zajmuje najemca.

Jaki może być finał tej sprawy?

Zgodnie z tym, co już wcześniej obszernie wyjaśniłem, wynajmujący, czyli pan Józef, może pozwać nieuczciwego najemcę o zapłatę zaległych rat czynszowych, zaś w razie spełnienia się ustawowych przesłanek – również wypowiedzieć mu umowę najmu oraz wnieść o to, by sąd nakazał niepokornemu młodzieńcowi opuszczenie zajmowanego niezgodnie z prawem mieszkania. Dodatkowo, ponieważ student-lekkoduch doprowadził do powstania zniszczeń w mieniu wynajmującego, katalog roszczeń przysługujących panu Józefowi zostaje rozszerzony o żądanie uiszczenia odszkodowania, odpowiadającego wartości zniszczonego lub uszkodzonego mienia. Trzeba jednak pamiętać, iż decydując się na drogę powództwa sądowego, wynajmujący musi być gotowy na trwający przez pewien czas proces, któremu integralnie towarzyszyć będą koszty sądowe oraz niewątpliwy stres. Przed panem Józefem zatem długi i wyboisty szlak prowadzący ku korzystnemu dla niego wyrokowi.

A czy wynajmujący rzeczywiście ma prawo zastrzec w umowie wynajmu, że nie życzy sobie zwierząt lub dzieci?

Uważam, że wynajmujący może wprowadzić takie obostrzenia, jednakże muszą być one jednoznacznie wskazane w treści umowy najmu. Czyniąc w umowie stosowne zastrzeżenie, ograniczające prawa najemcy do trzymania zwierzęcia lub zamieszkiwania wspólnie z dziećmi, nie wolno zapominać o sankcji za jego nieprzestrzeganie.  Jeżeli zawieramy umowę najmu lokalu mieszkalnego, to nieprzestrzeganie przez najemcę zakazu, może być powodem wypowiedzenia umowy najmu w trybie art. 11 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z tym przepisem, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową. Zwracam uwagę, że podana przyczyna wypowiedzenia musi najpierw wystąpić, po tym wystąpieniu musi zaś wyjść od wynajmującego upomnienie w formie pisemnej skierowane do najemcy. Dopiero później, gdy najemca mimo upomnienia nadal nie przestrzega zapisu umownego, można mu doręczyć wypowiedzenie definitywnie kończące stosunek najmu po upływie okresu wypowiedzenia. Lepiej jest zatem, jeżeli już chcemy stosować sankcje finansowe, zastrzec  w umowie karę umowną za nieprzestrzeganie ustalonego zakazu. Kara umowna w pierwszym rzędzie zastępuje odszkodowanie, w drugim natomiast pełni rolę represyjną.

Jak uchronić się przed nieuczciwymi najemcami?

Stosunkowo dobrym rozwiązaniem wydaje się choćby zawarcie z najemcami umowy najmu okazjonalnego jako szczególnego rodzaju najmu, który wprowadzony został do polskiego porządku prawnego ustawą z dnia 17 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów.

Gwarantuje on właścicielom nieruchomości skuteczniejszą ochronę ich własności. Wskazana ustawa przewiduje, że prawo do najmu okazjonalnego dotyczy wyłącznie lokali, które służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Skorzystać z tej formy najmu mogą osoby fizyczne, które nie prowadzą działalności gospodarczej. Najem okazjonalny przysługuje szeroko pojmowanym właścicielom, czyli również posiadaczom własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu. Wykluczone jest zatem wykorzystywanie analizowanej umowy w celu podnajmu lokalu bądź jego części. By móc skorzystać z przepisów dotyczących najmu okazjonalnego, umowa, którą zawiera właściciel z najemcą, musi zawierać oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się on egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu użytkowego na podstawie umowy najmu w terminie wskazanym w żądaniu opuszczenia lokalu, a ponadto wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł on zamieszkać w przypadku egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Do rzeczonej umowy musi być też dodane oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, w którym miałby zamieszkać eksmitowany, o wyrażeniu zgody na jego zamieszkanie. Co więcej właściciel, aby skorzystać z najmu okazjonalnego, musi zgłosić zawarcie umowy naczelnikowi urzędu skarbowego, właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania. W umowie właściciel musi określić, na jak długo oddaje lokal do wynajęcia. Do umowy należy dołączyć wszystkie dodatkowe dokumenty i oświadczenia mające zabezpieczyć bezproblemowy przebieg procedury opuszczenia mieszkania w momencie wygaśnięcia umowy bądź po jej wcześniejszym wypowiedzeniu.

Umowa o najem okazjonalny sporządzona powinna być zatem na piśmie pod rygorem nieważności. Nagrodą dla wynajmującego, który dopełni tych wszystkich formalności, jest to, że może on łatwiej pozbyć się uciążliwego lokatora. Zawierając zwykłą umowę o najem lokalu, nie może bowiem wyrzucić lokatora, który nie chce wyprowadzić się z wynajmowanego mieszkania. Częstokroć lokator taki musi mieć zapewniony lokal socjalny, co powoduje częstą nieskuteczność wyroków eksmisyjnych. Najem okazjonalny likwiduje również okres ochronny uniemożliwiający eksmisję lokatora, który trwa od dnia 01 listopada do 31 marca.  Celem najmu okazjonalnego jest niewątpliwie zapewnienie większej ilości praw właścicielom lokali. Faktycznie, zawierając umowę w tej formie najmu, mogą oni łatwiej, skuteczniej i szybciej pozbyć się uciążliwych lokatorów. Wynajmującym doradzić mogę jeszcze to, by wnikliwie przyglądali się osobom potencjalnych najemców i starali się wprowadzić zawczasu do treści umowy pewne obostrzenia, dyscyplinujące lokatorów i pozwalające na wypowiedzenie umowy najmu w sytuacji, gdy ci będą wykorzystywać wynajęte mieszkanie w sposób sprzeczny z umową. Dobrym rozwiązaniem jest także rozważenie tego, by w ślad za określonymi przez wynajmującego zakazami szła pewna represja w postaci opisanej już wcześniej kary umownej.

Reasumując, szczegółowa redakcja umowy najmu pozwoli wynajmującemu nieco spokojniej podchodzić do przyszłych najemców i możliwych komplikacji z ich strony. Tym niemniej nawet ona nigdy nie rozwiąże wszelkich problemów, jakie mogą wystąpić na gruncie zawiłego prawa lokatorskiego.

Artykuł przygotowany przy współpracy z mecenasem Mateuszem Przybylskim