Rozmaite czynniki, takie jak wysokie raty kredytów, niestabilność zatrudnienia, wreszcie wysokie ceny nieruchomości sprawiają, że wynajem mieszkania, wzorem państw zachodnich, współcześnie staje się normą nie tylko wśród studentów, ale również wśród ludzi dorosłych, nierzadko obarczonych już rodziną. Popyt jest bardzo duży, więc w większym mieście o mieszkanie do wynajęcia – z przystępnym czynszem – nie jest wcale łatwo. W dzisiejszym odcinku opiszemy historię pewnej pary najemców, zaś w następnym odcinku przejdziemy na drugą stronę barykady i  poznamy problemy pewnego wynajmującego.

Państwo Kowalscy niedawno przeprowadzili się na drugi koniec Polski. W  słynących z wysokiej stopy bezrobocia rodzinnych stronach nic już ich nie trzymało, a pan Rafał za pośrednictwem kolegi otrzymał właśnie niezłą ofertę zatrudnienia w Koszalinie. Logistyka całego przedsięwzięcia, z uwagi na odległość, wyglądała na dość skomplikowaną. Wcześniej Kowalscy długo wertowali internetowe ogłoszenia w poszukiwaniu mieszkania na długoterminowy wynajem. Po tygodniu długich telefonicznych rozmów, wymianie maili i wreszcie spotkaniu z właścicielem lokum szybko podpisali umowę najmu, gdyż bardzo zależało im na czasie. Lokal, jak to najczęściej bywa w polskich realiach wynajmowanych mieszkań, nie odznaczał się przesadnie wysokim standardem, większość wyposażenia mogła pamiętać głęboki PRL, ale spokojna okolica, mała odległość od miejsca pracy pana Rafała i, co tu ukrywać, stosunkowo niewygórowany czynsz zdecydowanie przemawiały na korzyść lokalu. Umowa zawarta z właścicielem obejmowała okres roku, co cieszyło Kowalskich, którzy nie chcieli po kilku miesiącach znów poszukiwać mieszkania, choćby i dlatego że żona pana Rafała spodziewała się pierwszego dziecka.

W dniu przeprowadzki zostali sympatycznie przywitani przez sąsiadkę z naprzeciwka – przemiłą starszą panią, która poczęstowała ich nawet własnoręcznie upieczonymi babeczkami i życzyła im samych miłych chwil w nowym miejscu zamieszkania. Nic nie zwiastowało problemów. Kłopoty zaczęły się jednak już w pierwszym tygodniu. Wszystko zaczęło się od niesprawnej pralki, której po raz pierwszy chciała użyć pani Katarzyna. Opłaty po waszej stronie, tak stanowi prawo – tak brzmiał krótki sms od właściciela lokalu. Kowalscy wezwali więc fachowca, który słono skasował za reperację sprzętu.  Po następnym uruchomieniu – niestety – pralka już zupełnie przestała działać. Odtąd, by nie użerać się z gburowatym właścicielem, postanowili raz w tygodniu oddawać rzeczy do pralni, a resztę po prostu prać ręcznie. Ponieważ w pierwszych dniach odgrzewali na gazie zabrane z domu „słoiki” lub jadali na mieście, dopiero po paru tygodniach ujawniła się im kolejna niemiła niespodzianka, a był  nią niedziałający piekarnik, z którego po uruchomieniu niemiłosiernie dymiło, a niepokojący odgłos iskrzenia skutecznie odwiódł panią Katarzynę od planu pieczenia niedzielnego ciasta. Telefon do właściciela pozwolił państwu Kowalskim dowiedzieć się tylko, że wcześniej nikt co do piecyka zażaleń nie składał, więc najprawdopodobniej awaria jest winą państwa Kowalskich. Ale jeśli tylko mają takie życzenie, to mogą samodzielnie umówić i opłacić fachowca zajmującego się piecami. Jakby tego było mało, w międzyczasie, pani Katarzyna zaczęła cierpieć na chroniczne bóle głowy, a uporczywy kaszel nie pozwalał jej normalnie funkcjonować, co niepokoiło bardzo lekarza prowadzącego ciążę. Mimo różnych badań przyczyna takiego stanu nie była jednak znana, dopóki… państwo Kowalscy nie postanowili nieco przemeblować sypialni. Celem zyskania nieco większej przestrzeni wystawili do piwnicy zbędną komodę, z której zresztą niewiele korzystali, z powodu panującego w jej wnętrzu nieprzyjemnego zapachu. Ich oczom ukazała się wówczas znajdująca się na ścianie, dotychczas zasłoniętej komodą, pokaźna plama będąca bez wątpienia grzybem mieszkaniowym.

Dalsza sytuacja wyglądała tak, że pan Rafał, w trosce o zdrowie pani Katarzyny i Kowalskiego juniora, oddelegował żonę do rodziny, sam zaś poczekał w pełnym atrakcji mieszkanku do końca miesiąca, by zażądać spotkania i osobiście poinformować właściciela o powodach decyzji o wyprowadzce. Właściciel mieszkania nie wydawał się jednak być specjalnie przejęty całą sytuacją i z pewnym politowaniem patrzył na zdenerwowanego pana Rafała opowiadającego o grzybie, zdrowiu i niesprawnych urządzeniach.
– I dlatego właśnie wyprowadzamy się – zakończył pełen wzburzenia monolog pan Kowalski.
– A to się jeszcze zobaczy – zaśmiał się właściciel. – Nie ma głupich, popsuliście piec, pralkę, zrobiliście mi grzyba w mieszkaniu i teraz uciekacie? Najpierw zapłacicie za wszystko co do grosza!

Co dalej? Panie mecenasie, czy posiadając umowę najmu na rok można wyprowadzić się natychmiast z wynajmowanego mieszkania?
 
Co do zasady, rozwiązanie umowy najmu zawartej na czas określony jest niedopuszczalne, ponieważ możliwość takiego właśnie zakończenia trwania stosunku prawnego musi uprzednio przewidywać umowa stron. Jednakże, zgodnie z uregulowaniami, jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników, najemca może wówczas wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach, a  przepis ten ma charakter bezwzględnie obowiązujący. Oznacza to, iż strony umowy nie mogą wyłączyć ani zmienić owej normy prawnej, a to dlatego że chroni ona najważniejsze dobra każdego człowieka, czyli jego zdrowie i życie. Stan lokalu stwarzać musi realne niebezpieczeństwo dla zdrowia wymienionych osób, a zagrzybienie traktowane jest jako jedna z przyczyn uzasadniających  nadzwyczajne wypowiedzenie umowy najmu. Co ciekawe, nie jest tutaj konieczne wystąpienie jakichkolwiek objawów chorobowych, wystarczy bowiem istnienie faktycznego zagrożenia dla życia lub zdrowia. Bez znaczenia jest też, czy wada istniała w chwili zawarcia umowy, czy powstała w terminie późniejszym i czy posiada charakter usuwalny. Wystąpienie takiej wady po prostu upoważnia do natychmiastowego wypowiedzenia najmu nawet wówczas, gdy można ją usunąć. Najemca nie musi również wzywać wynajmującego do usunięcia wady. Reasumując, w analizowanym przez nas przykładzie dotyczącym państwa Kowalskich, o ile wykryta przez nich wada lokalu istotnie zagrażała ich życiu lub zdrowiu, to bez wątpienia mogli oni w trybie natychmiastowym wypowiedzieć umowę najmu.

Czy właściciel naprawdę może oskarżyć państwa Kowalskich o uszkodzenie bardzo starych sprzętów i rzekome zagrzybienie mieszkania?

Zgodnie z treścią przepisów o najmie zawartych w Kodeksie cywilnym, najemca powinien przez czas trwania najmu używać rzeczy najętej w sposób określony w umowie, a gdy umowa nie określa sposobu używania rzeczy – w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy (art. 666 § 1 Kodeksu cywilnego). W braku szczegółowych postanowień umownych, sposób użytkowania należy odnieść do typowych właściwości i przeznaczenia rzeczy. Trudno wyobrazić sobie sposób użytkowania lokalu, który spowodowałby opisywane w naszym przykładzie szkody, chyba że wystąpiłoby zawinione przez państwa Kowalskich zalanie, zatkanie otworów wentylacyjnych, etc. O ile wynajmujący wywodzi z tego skutki prawne i w związku z tym żąda odszkodowania lub rozwiązuje umowę najmu, to obowiązany jest wszelkie podnoszone przez siebie okoliczności precyzyjnie udowodnić. Co do zasady to do obowiązków wynajmującego należy utrzymanie rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku przez czas trwania najmu. Ponosi on odpowiedzialność za wady przedmiotu najmu. Jeżeli ograniczają one przydatność lokalu do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad na podstawie art. 664 § 1 Kodeksu cywilnego. Ponadto wszystkim, którzy nie chcieliby się znaleźć na miejscu państwa Kowalskich, sugeruję, by przed podpisaniem umowy najmu uważnie sprawdzili protokół dokumentujący aktualny stan lokalu i znajdujących się w nim sprzętów, a także faktycznie zapoznali się z jakością poszczególnych elementów wyposażenia. Pozwoli to przynajmniej w pewnym stopniu uniknąć późniejszego ujawnienia się przykrych niespodzianek.

Kto właściwie pokrywa koszty napraw w wynajmowanym mieszkaniu?

Otóż najemca obowiązany jest utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym. Czyli nie powinien przechowywać lub używać w nich przedmiotów powodujących zagrożenie sanitarne lub inne zagrażające konstrukcji budynku. Najemca powinien też dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak np.  klatki schodowe i pomieszczenia zsypów, a także inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku. Najemca ma również obowiązek dokonywania napraw i konserwacji podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych (płytek), szklanych i innych, okien i drzwi. Ma też obowiązek dokonywać napraw i konserwacji innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów oraz malowanie drzwi i okien. Najemca powinien także  dokonywać napraw i konserwacji, a w razie potrzeby także wymiany wbudowanych mebli, trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych. Najemca ma również obowiązek dokonywania napraw i utrzymywania w dobrym stanie osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej. Tak więc to najemca powinien dokonywać kontroli prawidłowego działania bezpieczników w skrzynce bezpiecznikowej, a także poprawiać oberwane gniazdka czy włączniki.

Najemcy nie obciążają natomiast naprawy przewodów umieszczonych w ścianie. W kwestii naprawy instalacji ogrzewania to także najemca powinien dokonywać napraw i konserwacji pieców węglowych oraz akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów, jak też dokonywać napraw i konserwacji centralnego ogrzewania. Dbanie o prawidłowe działanie systemów związanych z odprowadzeniem ścieków z urządzeń AGD czy umywalki też należy do najemcy. Powinien on zadbać o ich drożność, a w razie potrzeby dokonywać napraw w przewodzie odpływowym aż do pionu zbiorczego.

Bardzo dużo tych obowiązków najemcy. Czy są w ogóle jakieś obowiązki leżące w gestii wynajmującego?

Z odpowiedzi na poprzednie pytanie wynika, iż można przyjąć generalną zasadę, iż co jest zainstalowane w ścianach, to należy do obowiązków wynajmującego, a to, co ze ścian wystaje, jest utrzymane przez najemcę. Obowiązki wynajmującego są w prawie określone w sposób bardzo ogólny. Generalnie jest on zobowiązany wykonywać wszystko, do czego nie jest zobowiązany najemca. Wynajmujący powinien zapewniać sprawne działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku. Powinien też utrzymać w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczenia oraz urządzenia budynku, służące do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia. Powinien też dokonywać napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń służących do wspólnego użytku mieszkańców. Wynajmujący winien dokonywać napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody – bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej – z wyjątkiem osprzętu, w zakresie jakim nie jest do tego zobowiązany najemca. Wynajmujący powinien wreszcie dokonywać niezbędnych wymian stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.

Panie mecenasie, jak może zakończyć się ta sprawa? Zapewne szanse na odzyskanie od właściciela kaucji są równe zeru, prawda?
 
Opiniowana sprawa może się zakończyć rozmaicie. Po pierwsze, strony sporu mogą dojść do porozumienia, w jakiś sposób rozwiązać zaistniały problem i rozstać się w mniejszej lub większej zgodzie. Po wtóre, oczywiście wynajmujący może też pozwać państwa Kowalskich, ale wówczas powinien się liczyć z tym, że obciąża go obowiązek udowodnienia w ewentualnym procesie tego, że to właśnie działanie najemców doprowadziło do powstania opisywanych przezeń szkód i usterek. Bez wątpienia również Kowalscy potencjalnie mogą dochodzić od właściciela lokalu odszkodowania, wskazując, iż ponieśli określone straty i uszczerbki, w tym zwłaszcza zdrowotne, zamieszkując w lokalu, który, jak się poniewczasie okazało, nie spełniał podstawowych kryteriów higienicznych. Skoro zaś najemcy kwestionują swoją winę w odniesieniu do wygenerowania szkody po stronie wynajmującego, to jak najbardziej, w moim przekonaniu, mogą też zażądać zwrotu kaucji. Jej celem jest przecież zabezpieczenie uzasadnionych roszczeń właściciela, a nie doprowadzanie do jego bezpodstawnego wzbogacania się kosztem Bogu ducha winnych Kowalskich.
Artykuł przygotowany przy współpracy z mecenasem Mateuszem Przybylskim